L’histoire des centres commerciaux est bien plus ancienne qu’il n’y paraît. Ils ont évolué des marchés ouverts et galeries marchandes vers les grands complexes suburbains du XXe siècle et, plus récemment, vers des espaces hybrides mêlant loisirs, restauration et shopping.
Les précurseurs des centres commerciaux étaient les marchés urbains, les bazars et les rues commerçantes, comme le Forum de Trajan, les grands bazars d’Orient ou encore les galeries commerciales du XIXe siècle, telles que la Galleria Vittorio Emanuele II à Milan.
Victor Gruen est considéré comme le père du centre commercial moderne. En 1956, il inaugure le premier centre commercial fermé et climatisé de l’histoire : le Southdale Center. Au cours des cinquante années suivantes, les centres commerciaux se sont multipliés, d’abord aux États-Unis, puis en Europe et en Amérique latine.
Les centres commerciaux en Europe
En Europe, le Royaume-Uni possède la culture du « mall » la plus développée ainsi que la plus grande surface commerciale du continent. Parmi les centres commerciaux les plus importants figurent Westfield London, Westfield Stratford City (construit à l’occasion des Jeux olympiques de 2012), Trafford Centre et Bluewater Shopping Centre.
La France se distingue également par ses grands centres commerciaux intégrés dans des zones urbaines denses, notamment autour de Paris et de Lyon, comme Westfield Forum des Halles, Westfield Les Quatre Temps et La Part-Dieu.
L’Espagne bénéficie d’une forte densité commerciale et d’une culture des centres commerciaux fortement associée aux loisirs et à la restauration. Parmi les principaux exemples figurent La Maquinista, Puerto Venecia, Marineda City ou encore Intu Xanadú, qui dispose d’une piste de ski intérieure.
L’Italie compte également de nombreux centres commerciaux, même si le commerce urbain traditionnel y conserve encore une place importante.
L’évolution des centres commerciaux des années 2000 à aujourd’hui
La première décennie du XXIe siècle a représenté l’âge d’or et la phase d’expansion des centres commerciaux en Europe. De vastes centres régionaux ont été construits grâce à un accès facilité au financement, à l’essor du marché immobilier et à la croissance de la consommation.
Cependant, à partir de 2008, avec la crise financière, la saturation commerciale et l’essor du commerce électronique, de nombreux centres commerciaux ont vu leur fréquentation diminuer sous l’effet de la cannibalisation du marché et du recul de la consommation.
Cette situation a contraint le secteur à s’optimiser et à se professionnaliser, amorçant une profonde transformation fondée sur la diversification des services de loisirs et d’événementiel : cinémas, salles de sport, escape games, aires de jeux, concerts, ateliers, expositions, boutiques éphémères, etc.
Le repositionnement des centres commerciaux a été l’arme principale qui leur a permis de survivre dans un marché de plus en plus concurrentiel et complexe.
La période de la pandémie de COVID-19 entre 2020 et 2022 a marqué un tournant majeur et a poussé de nombreux centres commerciaux à réaffecter certains espaces à de nouveaux usages : bureaux, cliniques, hôtels ou logements.
Aujourd’hui, la répartition moyenne des surfaces dans les centres commerciaux est la suivante :
40 à 50 % dédiés au commerce de détail ;
20 à 30 % consacrés à la restauration et aux loisirs ;
20 à 30 % destinés à d’autres services.
Les centres commerciaux européens ont dépassé le discours de crise pour s’imposer comme des actifs stratégiques au sein de l’écosystème du retail. Plus que jamais, leur succès dépend d’une combinaison de facteurs qui vont bien au-delà de la simple fréquentation : localisation, mix commercial, expérience client et, surtout, capacité à analyser le comportement des consommateurs.
Dans ce contexte, la mesure du comportement des consommateurs et du trafic piétonnier devient indispensable pour optimiser les espaces et prendre des décisions fondées sur l’efficacité de l’offre face à une demande en constante évolution.
Il n’est plus rare de voir les espaces commerciaux évoluer de façon très dynamique, avec des ouvertures et fermetures fréquentes de magasins ainsi que l’intégration de nouveaux services, expositions ou activités dans les espaces communs.
Les centres commerciaux en Italie
L’Italie présente une approche davantage orientée vers la proximité et la spécialisation. Des centres comme Oriocenter, l’un des plus importants du pays, illustrent un modèle où le consommateur se rend avec une intention plus précise.
Ce comportement se traduit par des dynamiques particulières : même si le trafic moyen reste relativement stable, les taux d’attraction peuvent atteindre près de 9,8 % à certaines heures, signe d’une plus forte propension à entrer en magasin lorsque l’offre est pertinente.
Du point de vue des investisseurs, l’Italie offre également des rendements plus élevés, de l’ordre de 7 à 7,5 % selon plusieurs études du marché immobilier, renforçant ainsi son attractivité dans le paysage européen du retail.
Les données internationales montrent des comportements différents entre la France et l’Italie au premier trimestre 2026 par rapport à la même période de l’année précédente.
Les centres commerciaux en Espagne
Les principales études du secteur s’accordent à dire que les centres commerciaux sont entrés dans une nouvelle phase de leur développement. Selon les analyses de CBRE et Cushman & Wakefield, les actifs les plus performants en Europe sont ceux qui ont su se transformer en véritables lieux d’expérience, combinant commerce, loisirs et restauration afin d’augmenter le temps de visite et d’améliorer la qualité de l’expérience client.
Cette transformation s’accompagne d’un phénomène clé : la stabilisation, voire la légère baisse, du trafic dans le commerce physique, comme le souligne le Retail Intelligence Report 2026de TC Group.
Aujourd’hui, le succès d’un centre commercial ne dépend plus uniquement de sa capacité à attirer des visiteurs. Il repose également sur la compréhension de leur comportement : combien de temps ils restent, quelles zones ils fréquentent et quel pourcentage finit par entrer dans les boutiques.
Les centres commerciaux sont devenus des espaces hybrides où coexistent commerce, loisirs, restauration, services et expériences. Le consommateur moderne recherche bien plus qu’un simple achat : il souhaite du confort, du divertissement et une expérience différenciante.
En Espagne, cette évolution est particulièrement visible dans les grandes métropoles comme Madrid et Barcelone. Les actifs situés dans des emplacements stratégiques ou connectés à d’importants pôles de transport continuent d’enregistrer des niveaux élevés de fréquentation grâce à une combinaison d’accessibilité, d’offre commerciale et de services complémentaires.
Madrid reste l’un des marchés les plus dynamiques du pays en matière de densité commerciale et de volume de visiteurs. Les grands complexes situés dans des zones à forte mobilité bénéficient d’un flux constant tout au long de la semaine, alimenté à la fois par les résidents et par le tourisme national et international.
Barcelone présente quant à elle un profil différent. Le poids du tourisme y est plus important et influence fortement les schémas de fréquentation. Dans certaines zones commerciales, notamment pendant les périodes de forte activité touristique, la durée moyenne de visite augmente, les visites du week-end se multiplient et l’importance des enseignes de mode, de restauration et de loisirs s’accroît.
Cependant, le comportement des consommateurs a également évolué. Même si la fréquentation reste relativement stable, les entrées en magasin ne suivent pas toujours la même tendance. Les visiteurs comparent davantage les offres, sélectionnent plus soigneusement les enseignes qu’ils souhaitent visiter et privilégient les expériences les plus pertinentes.
Sur l’ensemble du territoire espagnol, le trafic extérieur dans les centres commerciaux a diminué de 1,9 % au premier trimestre 2026 par rapport à la même période de 2025. En revanche, les entrées en magasin ont progressé de 3,3 %, illustrant une évolution du profil du consommateur.
À l’échelle urbaine, Barcelone (-0,4 %), Madrid (-1,3 %), Séville (-1,4 %) et Valence (-1,7 %) ont enregistré une baisse de leur trafic au premier trimestre 2026. Malgré cela, toutes ces villes ont amélioré leurs taux d’entrée en magasin : Barcelone (+2,4 %), Madrid (+4,8 %), Séville (+1,5 %) et Valence (+4 %).
L’Italie, de son côté, a enregistré une hausse de son trafic extérieur de +3 %, alors que les entrées en magasin ont diminué de 0,7 %. Milan (+4,4 %) et Rome (+4,7 %) ont été les villes les plus dynamiques du pays.
La France a enregistré une croissance du trafic extérieur de +3 % ainsi qu’une progression de +6,3 % des entrées en magasin, confirmant un modèle où les centres commerciaux se distinguent par leur intégration urbaine et leur capacité à maintenir des flux de visiteurs réguliers dans les grandes zones métropolitaines. Marseille (+7,9 %) a affiché la plus forte croissance du trafic, suivie de Paris (+2,6 %).
Comparaison annuelle 2024-2025
L’évolution observée entre 2024 et 2025 annonçait déjà cette transformation du comportement des consommateurs.
En matière d’entrées en magasin, l’Italie a enregistré la plus forte croissance avec +4,5 %, suivie de l’Espagne (+2,3 %) puis de la France (+0,4 %).
Concernant le trafic extérieur :
Espagne : +0,2 %
Italie : +1,2 %
France : -1,8 %
L’importance de l’emplacement dans les centres commerciaux
L’un des principaux changements dans la gestion des centres commerciaux est l’importance croissante de la micro-localisation. Il ne suffit plus d’être présent dans un centre attractif ; l’emplacement exact du local peut déterminer ses performances.
Toutes les zones d’un centre commercial ne génèrent pas la même valeur. L’analyse des flux de visiteurs dans les couloirs, les niveaux ou les accès permet d’identifier les zones chaudes, les zones froides et les parcours habituels.
Les emplacements situés à proximité des locomotives commerciales, des principaux carrefours de circulation ou des zones de restauration enregistrent généralement de meilleures performances.
La mesure de la fréquence des visites permet également d’évaluer la fidélisation des consommateurs et la qualité de l’actif commercial. Les centres qui bénéficient d’un taux élevé de revisite disposent souvent d’une offre plus solide et d’une relation plus forte avec leur clientèle.
Grâce aux données collectées par les systèmes de gestion des flux, notamment les systèmes de comptage de personnes, il est possible d’analyser avec précision les déplacements des visiteurs à l’intérieur d’un centre commercial et d’identifier les emplacements les plus performants.
Les zones d’accès principales continuent de concentrer le plus fort volume de trafic piétonnier, ce qui les rend idéales pour les marques recherchant de la visibilité et des achats impulsifs. Toutefois, ce volume important ne garantit pas toujours un taux de conversion élevé.
Les espaces situés à proximité des enseignes locomotives se distinguent par leur capacité à générer un trafic plus qualifié. Les visiteurs qui se dirigent vers une grande enseigne ont souvent une intention d’achat plus claire, ce qui profite aux commerces voisins.
Les intersections et les couloirs stratégiques constituent également des points clés. Ils offrent un équilibre intéressant entre visibilité et volume de trafic, ce qui permet de capter l’attention des consommateurs hésitants et de stimuler les achats impulsifs.
La différence entre les étages est un autre facteur déterminant. Le rez-de-chaussée demeure la zone la plus fréquentée, mais les niveaux supérieurs, où la concurrence est généralement moins forte, affichent parfois de meilleurs taux d’attraction pour certains types de commerces.
Par ailleurs, les commerces d’angle enregistrent jusqu’à 20 % d’interactions supplémentaires grâce à leur exposition accrue aux flux de visiteurs.
Enfin, les zones de loisirs et de restauration ont gagné en importance ces dernières années. L’augmentation du temps passé dans ces espaces a un impact direct sur les performances des commerces voisins. Des études internes basées sur des systèmes de mesure montrent notamment que les boutiques de mode situées à proximité des espaces de restauration peuvent augmenter leur taux de conversion jusqu’à 10 %.
Conclusion
Les centres commerciaux européens demeurent des espaces essentiels pour le secteur du retail, mais leur complexité a considérablement augmenté.
Il ne suffit plus de choisir le bon pays ou le bon actif immobilier. Il faut désormais comprendre en détail le fonctionnement de chaque emplacement au sein de cet environnement.
L’Espagne apporte le volume, la France la stabilité et l’Italie la spécialisation. Dans tous les cas, le succès repose sur un même facteur : la capacité à interpréter le comportement des consommateurs.
Dans ce contexte, des solutions analytiques avancées permettent d’aller bien au-delà de la simple mesure du trafic. Les données collectées permettent de transformer l’information en décisions concrètes, qu’il s’agisse de choisir le meilleur emplacement dans un centre commercial ou de concevoir des stratégies d’expansion fondées sur des données fiables.
Car dans le retail d’aujourd’hui, le véritable avantage concurrentiel ne réside pas seulement dans le trafic, mais dans la capacité à le comprendre et à le transformer en opportunités de croissance.
